Niederlande: Änderung der Bauunternehmerhaftung bei Baumängeln

Zum 1. Januar 2024 trat das "Wet kwaliteitsborging voor het bouwen“ (Gebäudequalitätssicherungsgesetz) in Kraft. 

Die wichtigsten Neuerungen

• Bauunternehmer erhalten mehr Verantwortung
• externe private Qualitätssicherungsbeauftragte für bestimmte Projekte
• Erweiterung der Bauunternehmerhaftung für Mängel

Künftig haften Bauunternehmer für alle Mängel – auch für versteckte oder fahrlässig nicht entdeckte Mängel. In Verträgen mit privaten Bauherren ist diese Regelung unabdingbar. Will der Unternehmer einwenden, dass er einen Mangel nicht zu vertreten hat, ist er dafür beweispflichtig. 

Private Bauherren können die letzten 5 Prozent der Vergütung bei einem Notar hinterlegen. Künftig kann der Betrag auch über die Fertigstellung hinaus zurückbehalten werden, wenn und solange noch Mängel zu beseitigen sind.

Bauunternehmer müssen der Auftraggeberin unaufgefordert mitteilen, ob und wie sie finanzielle Risiken versichert haben, zum Beispiel Haftungsansprüche für Mängel oder bei Insolvenz. Ebenso trifft den Unternehmer eine (schriftliche) Mitteilungspflicht, wenn der Vertrag nicht eingehalten werden kann.

In öffentlich-rechtlicher Hinsicht sieht das Gesetz unabhängige Qualitätsbeauftragte (kwaliteitsborgers) vor. Sie prüfen, ob Gebäude den technischen und gesetzlichen Anforderungen entsprechen, und zwar sowohl während der Planungs- als auch während der Ausführungsphase.

Diese Regelung gilt ab dem 1. Januar 2024 zunächst nur für die Neuerrichtung kleinerer Gebäude (Gevolgklasse 1), insbesondere Einfamilienhäuser und kleinere Gewerbeimmobilien. Schritt für Schritt soll sie dann auch für größere Gebäude gelten. 

Die Neuerungen im Einzelnen

Verbraucherakte (Lieferdatei)
Für alle Bauarbeiten muss eine Verbraucherakte (Lieferdatei) erstellt werden.

Mit der Verbraucherakte zeigt der Bauunternehmer seinem Auftraggeber, was gebaut wurde und gibt auch Auskunft über die Instandhaltung des Bauwerks. Anhand der Akte kann der Auftraggeber vor der Lieferung prüfen, ob der Auftragnehmer das Vereinbarte gebaut hat. Weitere Informationen zur Verbraucherakte finden Sie auf der Website der IBK-Stiftung: Die Verbraucherakte (stichtingibk.nl).

Alle Bau- und Renovierungsarbeiten unterliegen der verschärften Haftung, der Verschärfung der Warnpflicht und der Pflicht zur Bereitstellung einer Verbraucherakte. Für Bauarbeiten der Folgeklasse 1 ist zusätzlich eine Begutachtung und Überwachung durch einen Qualitätssicherungsbeauftragten und eine Akte für die zuständige Behörde erforderlich.

Gebäude der Folgeklasse 1 können ebenerdige Einfamilienhäuser, Hausboote, Ferienhäuser, bis zu zweigeschossige Geschäftsräume, kleine Fahrrad- und Fußgängerbrücken, Masten und Antennen bis zu 20 Meter Höhe sein.

Qualitätssicherungsbeauftragter
Das Gesetz verschärft die Anforderungen an Auftragnehmer für alle Bauleistungen in Bezug auf Haftung und Warnpflicht. Für bestimmte Arbeiten (genehmigungspflichtig) wird ein privater Qualitätssicherungsbeauftragter bestellt, der prüft, ob die Arbeiten den Anforderungen der Bauverordnung entsprechen. Diese ersetzt die präventive Prüfung der Bauverfügung durch die Gemeinde.

Das Gesetz hat weitreichende Folgen für Installateure, denn es gilt auch für technische Anlagen in Gebäuden. Und es hat Konsequenzen sowohl für Auftragnehmer als auch für Subunternehmer in Bezug auf Verantwortlichkeiten und Haftung.

Qualitätssicherungsbeauftragte und -instrumente
Qualitätssicherungsbeauftragte sind unabhängige Stellen, die für die Überprüfung und Beurteilung der Bauqualität gemäß den Anforderungen verantwortlich sind. Die Auswahl des Qualitätssicherungsbeauftragten liegt in der Verantwortung des Auftraggebers. Der Qualitätssicherungsbeauftragte prüft den Bauplan vor Baubeginn, führt Inspektionen während der Bauphase durch und beurteilt, ob das fertiggestellte Gebäude den gesetzlichen Anforderungen und der erteilten Genehmigung entspricht. Die Qualitätssicherungsbeauftragten sind im Qualitätssicherungsregister des TloKB eingetragen.

Quelle: Gtai, Techniek Nederland